雅居乐的理想与现实
作者:于斌     发布时间:2021/09/06     来源:二牛网

编辑 | 于斌

出品 | 潮起网「于见专栏」

对于地产名企雅居乐来说,今年上半年是个喜忧参半的时间节点。喜的是,公司在今年年中终于成功实现了“三道红线”全绿,公司在降杠杆上取得了初步成效;忧的是,雅居乐目前还存在真实负债水平面临质疑、毛利率持续下跌、回款率不断下降、多元化发展策略未达预期等大量问题。

理想来看,雅居乐公司在今年上半年交出了一份相对还不错的业绩报告。现实来看,公司面前还有不少问题亟待解决,投资者的眼光也是雪亮的,公司下跌的股价表现凸显了雅居乐目前所处的真实困境。


好业绩,坏股价

就在不久之前,雅居乐公布了自己的2021年中期业绩报告,根据财报数据显示,雅居乐房地产项目在今年上半年实现了超过753亿元人民币的预售金额,相比去年同期增长36.7%,这个年中销售数字也达成了公司2021年度销售目标的一半;公司半年总营收超过385亿元人民币,相比去年同期增长了超过15%;公司利润近53亿元人民币,同比微涨了3.2%。

客观来说,在目前房地产市场普遍堪忧的大环境下,雅居乐交出这样一份营收、销售增长的数据很不错,可是市场并没有认可雅居乐的业绩表现,年中财报发布之后,雅居乐股价应声下跌。

为什么会这样呢?

从业绩表现上来看,虽然雅居乐在营收层面继续保持了较高的增长态势,可利润增幅却十分有限,甚至一些利润指标还出现了下降,这预示着公司的盈利能力正在面临严重挑战,这可能是市场对雅居乐保持怀疑的重要原因之一。

除了在营收上大幅增长利润却只是微涨了3.2%之外,雅居乐在今年上半年的毛利润、毛利率表现更不好。目前,雅居乐的毛利率水平只有28%左右。

要知道在过去几年,雅居乐房地产业务毛利率至少都是在30%以上,2018年更是将近44%,持续下跌的毛利率表现暗示了目前房地产这门生意越来越不好做。

截至2021年9月3日收盘,雅居乐的股价报收于8.380港元每股,处于最近一年来的股价低位范畴,相比于今年4月超过12港元每股的股价高点跌幅明显。


问题多,如何解?

当然,在雅居乐身上还存在着更多的问题与质疑,在房地产市场整体进入调整期的现在,它也不能“免俗”。

比如饱受质疑的“明股实债”问题,最近一段时间以来,它在这个问题上一直未能让市场满意。

根据财报数据显示,雅居乐在今年上半年的资产负债率是68.4%,净负债率是45.3%,现金短债比是1.18,这些数字都没有越过“三道红线”,但这个数字真的经得起深究吗?

据悉,雅居乐存在着较重的永续债问题,截至今年上半年,公司永续债高达130亿元人民币,而这一部分负债是没有被计入有息负债的。如果计入的话,那么雅居乐的实际净负债水平将接近70%。

另外,雅居乐目前的回款率已经是最近几年来最低的数字了,这种与行业大势相反的走向可能会进一步加剧雅居乐的资金压力。

根据年中财报数据显示,雅居乐在今年上半年的回款率是80%,这相比于过去三年公司最低88%的回款率来说降幅明显。值得注意的是,在过去的2020年,整个房地产行业的销售回款率平均数字大概是87%,雅居乐80%的回款率表现离行业平均水准也有距离。

在目前这样的一种房产政策全面收紧的背景下,回款对于房地产企业越来越重要,甚至很多房企为了提升回款水平都在降价促销,这凸显了雅居乐目前的不足。

而在公司主营房地产业务之外,近年来很多人都知道的是,雅居乐在发力公司多元化业务,这本来是件好事。可在多元化业务领地上,雅居乐的成绩并不好。

根据2021年上半年财报数据显示,雅居乐在多元化业务层面实现了近65亿元人民币的营收,在总营收中的占比不到17%,这样的一个多元化业务体量显然还没有达到公司的期望。

几年前,在雅居乐推行多元化发展战略时,公司预计在2020年到2022年之间,实现非地产业务占到整个公司业绩的50%,可现在,尽管雅居乐在近年来推行了大量多元化业务举措,可多元化业务规模始终起不来。

目前,雅居乐旗下多元化业务大概包含雅生活、环保、雅城、房管、资本投资、商业管理、城市更新等。其中唯一有比较大存在感的是雅生活,该业务的营收占据雅居乐多元化营收中的绝大部分份额,在今年上半年的总营收为62.4亿元人民币。

但在其它多元化业务上,雅居乐在行业中的存在感就不是很强了,特别是目前行业中比较热门的环保、商业等板块,雅居乐目前的表现都配不上其地产业务的行业地位。

大量的问题与压力之下,也许目前雅居乐公司看起来还不错的营收、销售增长同样并不会长久。由于降杠杆、降速正在成为目前房地产企业的普遍选择,未来随着雅居乐在业务扩张上也愈发审慎,它会不会在营收增速上也面临挑战?这样的话,关于雅居乐身上存在的各类问题将进一步被放大。

据悉,目前雅居乐已经正在奋力降杠杆,在今年上半年,雅居乐通过出售旗下多家子公司而获得了超过41亿元人民币的收益。此外,在房地产“买买买”时代成为过去的现在,雅居乐的土地储备量也在降低,它在今年上半年的土地储备量为5295万平方米,这个数字比去年同期的5303万平方米有所降低,显现出公司内部也在遏制其扩张式发展步伐。

至于此举会不会影响到未来公司的销售、营收表现,那就得持续观望了。可以肯定的是,在房地产市场大环境不好过的现在,雅居乐的未来之路挑战众多。

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