面对调控,民营房企“优等生”龙湖还能保持稳健吗?
作者:于斌     发布时间:2021/09/09     来源:二牛网

编辑 | 于斌

出品 | 潮起网「于见专栏」

房市收紧之下,没有一家房企的日子能称得上是高枕无忧的,这对于民营房企“优等生”龙湖集团来说也不例外。

就在不久之前,在各大企业纷纷公布自己的年中财报之际,龙湖集团也对外公布了公司的2021年中期业绩报告,根据财报数据显示,龙湖集团在今年上半年实现了超过606亿元人民币的总营收,相比去年同期增长了18.5%;核心净利润超过61亿元人民币,同比增幅超过17%。

可见,行业大环境不利、各大房企即便是营收保持增长也大量遭遇“增收不增利”状况的背景下,龙湖集团在营收和利润上的表现都还不错。更重要的是,在友商们都身背“三道红线”重压的衬托之下,稳居“绿档”的龙湖集团还有着不错的融资优势。

长期以来,相比于大量巨额举债式扩张的房企来说,龙湖集团一直以“克制”著称,公司在财务、融资等领域的表现都还不错,这给了公司对抗行业下行的底气。

但同时也需要指出的是,这并不代表龙湖集团未来就真的高枕无忧了,从今年上半年的业绩表现上,我们也能发现公司目前所存在的一些隐忧。

比如,在房地产生意越来越难做的当下,龙湖集团也没能避免公司毛利、净利率等指标的下降,更重要的是,“房住不炒”的行业监管态势将会长期延续,未来以龙湖集团为代表的房企们将会持续面临这样一种境地。

此外,在龙湖集团近年来所发力的多元化布局上,这些多元化业务领地目前还没有能够成为龙湖集团的主力营收来源,规模体量仍然有限,这预示着未来龙湖集团在多元化业务领地还需要不断发力。

目前,在包含商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修等在内的多元化业务布局中,龙湖集团物业投资业务所带来的租金收入最高,在今年上半年为47.8亿元人民币,同比增长超过42%,不过这一体量离龙湖集团同期五百多亿的地产业务营收相差甚远。

可惜的是,尽管龙湖集团在今年上半年交出的业绩答卷还不错,可投资者对于龙湖集团的信心却没有那么足,截至2021年9月7日收盘,龙湖集团股价报收于34.500港元每股,处于近一年来的股价低位。相比于今年三月底时超过52港元每股的股价高点降幅明显。

有喜有忧的龙湖

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有句话说的好,“当站在风口上时,猪都能飞起来”。相反的是,如果一个行业领域风口不再,那么同样也没有玩家能够真正幸免。

今年龙湖集团交出的年中财报就证明了这一点,而且龙湖公司方面对于未来行业态势也有着非常清醒的认知,公司对外表达了持续的对于目前行业发展态势的谨慎态度。

客观来说,龙湖集团的2021年中期财报还是很“稳”的,只是在一些利润指标表现上,它不可避免地在遭受整体行业下滑的负面影响。

根据财报数据显示,今年上半年龙湖集团在毛利率、核心税后利润率、核心权益后利润率上均出现了不同程度的下滑,而在过去五年,龙湖集团的年度毛利润水平基本都保持在33%以上,从未低于29%,这说明公司的利润情况正在遭受挑战。

而且龙湖集团方面也不期望公司的毛利率能够重回过去五年的水准,根据官方说法显示,龙湖预计未来毛利率将会保持在25%以上。

除了在一些核心利润率指标上出现下滑之外,龙湖集团财报也表现出公司存在的一些其它问题。

比如,龙湖集团各类销售、市场、行政、融资成本都呈现出上涨的态势。此外,在公司销售增速上,因为求稳,龙湖地产近年来的销售增速一直都很平稳,这可能会影响龙湖集团未来在行业中的排名与地位。对于新环境下的房地产企业来说,稳定发展固然重要,但如何在稳定发展的前提下获得更好的业绩表现、行业排名,这才是考验各大房企的重中之重。

未来,如果龙湖集团不能实现更好的跃进的话,那么公司就很难给投资者带去更大的信心,其公司股价、市值想要摆脱低潮就会非常难。

多元化业务好,才是真的好

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显而易见的是,目前头部房企想要摆脱下行通道,最好的解决方案并不是在房地产业务上如何进一步发展,毕竟楼市降温已经成为无法扭转的主旋律,想要在未来掌握公司发展密码的话,地产业务之外的多元化业务如若能够早日成规模,那自然才是最好的解决方案。

在这样的一种认知下,几乎所有的头部房企都在发力多元化业务赛道,龙湖集团也不例外,龙湖对于公司多元化业务的期待值也非常高。

2018年,龙湖集团发布了全新的“空间即服务”战略,想要在地产开发之外,耕耘商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修等其它业务。按照希望,公司预计到2024年,龙湖集团经营业务能够达到1000亿元规模,与房地产开发业务共同成为公司的核心营收来源。

不过,希望归希望,现实却有些残酷。2021年上半年,龙湖集团物业投资业务增幅超过42%,可规模体量还不到48亿元人民币,照此推算,目前龙湖的年度投资业务营收应该也就在百亿规模,这离2024年想要达到的千亿目标差距甚远。

好消息是,龙湖集团早早地就预见到了公司多元化发展的重要性,它已经在地产开发以外的一些业务领域做出了不少成绩,从地产公司转型为多元化业务集团的愿景正在路上;坏消息是,其它多元化业务也需要海量资金的投入,龙湖集团能不能实现较高的投入产出比、实现既定发展目标还是个未知数。

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