近年来，“跨界”已经成为不少企业的发展方式。

继投资华夏幸福、金茂后，近日，中国平安在地产投资上又有了新动作，斥资330亿收购凯德集团国内6个来福士项目股权，这也是今年迄今为止，房地产界发生的最大一笔收购。

但在中国平安2020年的业绩报告中，我们可以得知，中国平安事实上是已经在投资华夏幸福地产项目上踩雷了的。如今华夏幸福按股权与债务比例来算，总债务超千亿，这也意味着在投资华夏上，平安并没有捞到好处。

那么，在投资华夏幸福栽了跟头之后，现今仍大手笔收购凯德来福士，中国平安这一举动也引起了市场的广泛关注，背后的“小心思”或许值得我们探究一番。

险资+不动产成风潮

险资加不动产近来成了投资界的一大看点，各保险公司纷纷加码注资其中。

· 2020年底，建信人寿55.5亿元购入上海绿地外滩中心T4办公楼；

· 2021年1月，百年人寿22亿收购上海星外滩5号楼；

· 2021年5月，和谐健康90.6亿元收购北京SK大厦。

此外，国寿、泰康、人保等企业在投资不动产方面均有所动作，险资投资不动产案例比比皆是，俨然成为了一种行业趋势。

其实细琢背后的逻辑，不外乎两个方面的原因。

一方面，在于“不差钱”的险资。随着国内居民保险意识的深入，保险消费逐年增加，根据银保监会数据，2016-2020年我国保险保费由3.1万亿元上增至4.5万亿元。预计未来两年我国保险保费将继续保持7.8%的增长率上涨。

可见，在我国保险行业迅猛发展之下，也意味着险资越来越“富”了。在庞大的资金压力之下，保险公司需要新的经济杠杆来扛起增值压力，而构建多元化的投资道路，是目前保险公司想到的更为恰当的答案。再加如今的地产红利凸显，险资加地产的组合自然成了保险公司进行资产配置的优质选择。

另一方面，不动产资产配置价值展现，作为一类能穿越经济周期、阻下跌、抗通胀的重要资产类别，适合长期投资配置。根据NCREIF对美国过去20年不动产年度投资回报分析，稳定经营现金流回报平均为4%-5%，即使在金融危机期间，投资性物业仍然能够提供3%-4%相对稳定的现金收益。

这样来看，即使在复杂多变的市场环境下，不动产资产配置也能很好的发挥其保值增值的作用，独特的投资价值之下，各大保险企业选择这样的配置无疑是行得通的打法。

此外，政策开始逐步开放险资进入房地产的限制，一定程度上也刺激着行业的发展。2010年，政策明确保险资金投资不动产比例不能高于本公司上季末总资产的10%，到2015年调整为不超过30%。2019年开始鼓励保险公司增持优质上市公司股票及债券，其中包括房地产。

国家政策利好之下，险资流入房地产业也是发展所向。此前，中国平安方面曾表示，不动产投资规模在其整体险资投资比例不到3%。这也意味着公司在地产方面的投资还存较大的空间，如今投资凯德的来福士也是在许可范围之内。

为什么是来福士？

回答这个问题的话，还需要翻开来福士的内里。

据了解，本次的来福士为凯德集团旗下6个商业不动产项目，总价值达467亿元人民币，分别位于上海、北京、成都、宁波等中国一线城市。

这六个来福士也是凯德在中国最为核心的优质资产，可谓是凯德集团在中国的“心头肉”。根据资料显示，2019年全年上述资产出租率均稳定在90%以上，部分项目达到95%以上，即使2020年疫情影响出租率，但绝大部分项目仍稳定在90%以上。

值得一说的是，本次中国平安投资的来福士都是一线商业中心，核心商办资产以稳健的回报和保值增值见长，也是更受投资者青睐的原因。且随着房管趋严，房住不炒，房产理想消费时代来临，相比其它房产，商业地产的价值也确实会更稳定。

且目前的来福士已成为能提供稳定性收益的成熟资产，这显然也是投资者更为看重的地方，中国平安斥巨资收入囊中也是合乎商业逻辑的事情。

回看中国平安发展本身，也需要一些经济燃爆点来提升市场动力。根据今年4月发布的一季度财报，归母净利润超270亿元，同比增长4.5%。在市场经济恢复尚不牢固的阶段，中国平安显然交出了一份不错的业绩答卷。

但在业绩发布第二天，资本的态度却相对矛盾，中国平安A股以微跌0.15%收盘，中国平安港股当天开盘拉升一波之后股价开始回落，以1.04%涨幅收盘。可见，对于这样一份稳健的财报，市场并没有表现出惊喜。

另加今年中国平安港股整体股价趋势一直向下，即使南向资金持续加持，开年仅11个交易日，南向资金累计净流入1587亿港元，表现亮眼，但仍改变不了股价走下坡的画风，这次牵手凯德市场无疑也会重点关注。

牵手凯德会是门好姻缘吗？

来福士之前，中国平安曾在华夏幸福项目上花过巨资，180亿元拿下其25%+的股份，可以说，在大额投资不动产方面，中国平安已经有了一定的经验。

但对于其表现，如今的华夏幸福股价已跌至5.31元/股，总市值仅207亿元。按照目前的发展情况，中国平安持有的股价市值仅接近52亿元。显然，华夏幸福没有给中国平安带来新的经济增长点，反倒成了反面教材，这样的投资战况，也确实令资本感受不到快乐。

而如今仍豪赌大额不动产项目，中国平安也有着“小九九”。对应2015年以62.95亿元人民币的价格买入碧桂园22.36亿股股份，如今六年过去，对应股份大概值175亿港元，从这一层面来讲，也算是赢家。但本次的凯德来福士又能否带来好故事呢？

从大环境来看，地产新规频出，特别是限制开发商融资的“三道红线”严格限行，短期内给相关行业带来了一定的挑战。此背景下，投资不动产显然需要更谨慎一些。根据相关数据显示，今年一季度保险公司对地产股建仓达4856.68万股，持仓市值减少了108亿元。

政策杠杆之下，另加疫情影响，市场趋于理性，即便是一线城市的优质资产，交易价格也不会过于离谱，这也是中国平安选择此时机出手的原因。但反过来，仍存挑战的行业环境，大手笔的加仓地产仍需深思。

同时对标本次事件的另一主角凯德，来福士投资组合是其综合体项目中的精华，2008年至2020年间所取得的基金管理费率平均约为62个基点。此次将资产包股权出售给平安，也是高调换仓之举。

凯德方面表示，拟将回笼资金用于扩展新的业务版图，重点涵盖产业园区、物流和数据中心，发力新经济领域。但从目前的表现来看，其新领域业务在中国才刚刚起步，可赛道早已成为国内各路资本云集的新阵地，如万科、碧桂园、融创中国、恒大等等，凯德要想从中分取蛋糕或并不容易。

事实上，虽有来福士赋能，但后续的发展仍需多条腿走路才能为企业带来更多的底气，显然凯德在往多元化的方向努力，但要赢得一定的江湖地位，为中国平安带来好故事，凯德需要更多的思考和勇气。

总的来说，保险公司投资房地产，在“不差钱”的险资领域自然是行得通的逻辑。而“领头羊”中国平安在这其中也悟出了一番道理，如今俨然有从险资巨头到地产大亨进军的势头，再次大手笔的入局也就不足为奇。但有了华夏幸福的前车之鉴，中国平安在投资地产上并没有变得小心翼翼，反而是大气十足。可最终能否收割一番幸福，给资本带来甜意，仍需市场来揭晓答案。

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