当代“社畜”的生存现状，《摩登时代》早在上世纪便反映得淋漓尽致。永不停歇的流水线、自动喂食机……资本家推出种种“奇思妙想”，尽可能压榨劳动者的工作效率。

尽管相隔一个世纪，很多“社畜”的处境仍与之出奇的相似，在996的高压下，他们只能靠“带薪拉屎”做软弱的抗争，最后自困于格子间无力脱身。

不过随着如今工作内涵演变，同时更加多元的职业形态和价值实现路径的出现，激发了打工人们开始关注自身感受和工作环境之间的协同性。

尤其是后疫情时代，远程办公的经历让我们开始对办公场所方面进行思考，打工人需要的，不再是工位加会议室的纯粹办公场所，而是一个集合作、社交、学习为一体的综合空间。

在需求的催生下，众多房企也开始在产品业态、建筑与空间、运营管理等方面开始创新，为企业着手构建全场景的生态办公体系。这其中，世茂股份的轻资产转型在一众房企中走得颇具代表性。

在房企“三道红线”新政要求下，本文将试图探讨以下几个问题：为什么高压监管之下，世茂仍有余力进行轻资产转型？在产业互联网时代，商业写字楼还会有什么新业态？世茂推出的写字楼，是否是打工人想要的工作空间呢？

“三道红线”全部达标，“反内卷”的世茂寻找房企新出路

去年以来，在“住房不炒”政策及“三道红线”新政要求下，各大房企均缩起手脚，开始艰难转型，“活下去”成了很多房企的首要目标。

不过这其中并不包括世茂，因为“三道红线”它一条都没踩。

世茂成立于90年代，主营业务为房地产开发。经过30多年的发展，现已成长为一家国际化、综合性的大型投资集团，在全国100多个核心发展城市均有布局，业务涉及地产、商业、物管、酒店、主题娱乐等产业领域。

其中主营商业地产开发与销售、商业经营及管理的世茂股份，是世茂集团实施“大飞机战略”，布局生态住宅、商业地产及旅游地产的重要一环。

目前，世茂股份写字楼已进驻全国十余座城市，项目平均建筑高度超220米，在管规模逾300万平方米，服务1100余家入驻企业及6.5万办公人群。

如今在行业稳地价、稳房价、稳预期的总基调下，防风险、去杠杆成为房企的主导趋势，但今年上半年首轮集中供地，房地产市场依然呈现了非理性的状态。

不过在房地产行业竞争愈发激烈的当下，世茂却公开反内卷。不仅谨慎拿地，还开始大力进行轻资产运作。

我们能够看到，一些地产企业视为烫手山芋的写字楼业务，逐渐成为世茂股份的核心支柱。这并非是“卷不动”了，实际上在今年上半年，世茂股份刚刚交出了一份不错的成绩单，也给了它转型的底气。

据其财报显示，今年上半年世茂股份营收和利润均实现大幅增长，且综合毛利率达到38.6%，在房企中也处于较为领先的水平，其中商业地产销售营收达到了53.7亿元，占总营收的45.1%，租赁收入也实现了同比增长29%。

值得一提的是，在经营业绩实现稳步增长的同时，世茂股份延续了母公司世茂集团对财务面的严格把控。报告期末公司剔除预收账款之后的资产负债率为 63.26%，有息负债率为 18.83%，现金短债比2.10 倍，三道红线指标全部绿线达标。

在现金流方面，世茂股份表现优异，今年上半年，经营活动产生的现金流量净额24.8亿，比去年同期增加了5.09%，稳中有升。

除了合理的杠杆水平和稳健的业绩增长，支撑起世茂股份对于写字楼业务的探索外，改善办公生态体系本身，也是一件值得去做的事情。

“重新发明办公室”，打工人需要怎样的工作空间？

“办公室是被发明出来的，不是自然现象。既然是发明，那就可以重新发明和改造。” 澳大利亚墨尔本斯威本科技大学建筑师、办公空间设计研究者阿古斯丁·舍弗如是说道。

这种观点也与如今房企在商业地产业务的战略不谋而合。

在产业互联网时代，办公场所正从“组织价值生产车间”向“共同价值实现平台”进行转变。虽然疫情令大家都拥有了远程办公的体验，不过这些经历却反向印证了线下办公的不可替代性：交流更便捷、协同更顺畅等等。

而世茂股份意识到了这个问题，因此决定大举开拓写字楼业务，并且提出了改变办公生态体系。“社会在不断发展变化，劳动力也是，办公生态体系必须有所改变。”写字楼运营管理者除了提供场所以外，最根本的就是帮助企业成长，并服务社会，企业和社会需要什么，他们就应该提供什么。

例如有的人希望拥有一个隔音的私密空间来进行电话沟通，有的人需要圆形工位或者转椅方便协作，这些都是如今常见的工作需求。

具体来看，如今商业地产运营者，从仅仅提供物理空间和基础物业服务的“基本办公”，转向提供以人为本的科学工作解决方案、致力于实现组织和员工共同价值的“价值办公”，配套服务成了其相互比拼的胜负手。

以世茂为例，其引入了“世茂52+”商业中心等业态，为用户提供从早上的咖啡开启一天、到中午时短暂休息充电的健身及瑜伽房、再到下班后社交场景的全维度办公生活场景配套与服务。

另外，世茂也与喜马拉雅、知乎、西西弗等品牌展开了合作，设立了贴合年轻人的文化空间。在写字楼里，打工人也有了“放飞自我”的角落。

围绕着人的需求，世茂将业务进行了全场景覆盖，并由此沉淀出多元的业态和运营管理能力，收获了大量的优质客户。

据了解，2020年全国写字楼的平均空置率则接近30%，而世茂在管的 8 栋在营写字楼项目中有 4 栋已进入稳定经营状态，出租率始终保持在90%。

除此之外，世茂的写字楼业务也能够为所在城市进行赋能。

例如在海峡特区，世茂将“超级商业+超级娱乐”的概念整合，文化旅游、国际商业、品牌酒店、国际办公及口岸TOD交通枢纽为一体，打造了一座约120万平方米的港珠澳口岸城，能够有效促进三地的交流共融。

通过种种手段，相较于业内同行，世茂在商业地产方面更具有竞争优势，为写字楼、商圈、城市的附加价值，也能够进一步反哺自身生长。

世茂股份加码轻资产运营，长期主义是房企未来？

依靠轻资产运营，走长期主义的道路，或许是如今地产行业的未来。

首先，在严苛的监管环境下，受重资产业务制约，房企“暴雷”事件不时发生，世茂股份率先转向轻资产运营，打出了一个时间差，并且能够通过核心城市群的地缘优势，以及精细化管理来保持市场领先。

其次，世茂提出的“全场景生态办公体系”，也能够打破写字楼的传统定义和边界，在“楼”之外做工作，创造出更适合劳动者的工作空间，并不断以此为基础，让“写字楼”创造着新价值。

面对不确定的未来，其实世茂向轻资产转型，拓展商业写字楼业务也并非孤例。金茂也提出“做城市合伙人”的旗号，对商业地产配套设施加大投入，除此之外，万科、龙湖等老牌地产商也纷纷加码轻资产运营。

因此，通过不断精进产品力和服务力，世茂获得了穿越周期的动能，不过在当下，世茂股份至少还可以从以下几个方面进一步完善自身战略。

1、引入新技术

提供更好的建筑和空间，是世茂生态体系的根基，而提供更前沿更便捷的技术，也应是世茂在办公生态体系中努力的方向。

据了解，世茂已经将AI、5G、云计算等创新科技引入到写字楼的智慧化演进中，但尚未完全在旗下商业地产中推行，因此世茂还需尽快将相关技术进行普及，在当地城市建立起标杆性写字楼。

2、做好产业服务

过去世茂更多的是服务于大客户，但如今其主要拓展方向是下沉市场，二者的打法完全不同。世茂需要将人才、产业的配套设施进行完善，为入驻企业解决更多的问题。

此前在杭州世茂智慧之门项目中，世茂与当地政府部门协同成立了政企服务平台，协助政企间交流协作。

世茂可以以此进行扩展，联合联合项目所在地政府，将当地人才、法律、融资等专业企业服务，全部纳入到自身服务体系之内。

总得来说，即便在高压监管之下，稳健的世茂股份在商业地产方面依然大有可为。尤其是在母公司世茂集团输血的情况下，其多元业务板块日渐成熟，相互之间形成了协同效应，令世茂股份不再仅仅依靠房地产，而是有了进一步整合商业地产上下游的能力，可以将人才、公司、产业等方方面面整合起来，实现整个“小城”运营的成功。

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