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2025年11月1日星期六，北京终于回归了秋天的正常风景，只是风大。最近不少北京有房的朋友在纠结自己家的房子到底要不要卖，因为听说有人2023年卖了自己家的房子，今年又买回来了，还是自己家的房子不到两年的时间赚了100万。

这样的故事确实让人很心动，但这样的好事会发生在你身上吗？

根据北京城区升级改造方案未来5-10年2000年以前的老破小原址拆迁重建的可能很大，但会有计划的减少常住人口一半以上。听说阿里在全款收房子，未来租售同权的概念会非常普遍。根据《房屋租赁法》7章50条，往外租房子也要收税了，以租代买的形势。

以收代建的保障房。把老房子收回来，装修翻新后再租出去。房龄在15-30年的老房子，房子没被翻新过，在主城区、老城区。35个一二线城市已经试点完成了，按照过去三年市场的平均价格来收房。

有个说法是租售比大于2.5才是能买入的好房子，之前的文章关于房子的思考，中年购房者的三重困扰中提到过，最近关于房产的思考会比较集中，做为独生子女，被爸妈绑定是早晚的事情，一起被动绑定不如主动解决，一碗面的时间是养老的必备选择。

一方面主动绑定父母，另一方面放手即将成年的儿子，时间和时机一样重要。

北京二手房挂牌量不小，但买家观望情绪浓。真心想卖房，往往需要在价格上做出让步才能快速成交。卖掉城里的老破小就换了一个全新的环境，在北京三环里住久了真的太懒了，出门200米就是地铁，王府井、西单、太古里、亮马河等可以逛的地方真的太多了。

在做卖房子决定前，可以问自己三个问题：

1、我卖房的真实目的是什么？

如果是为了置换改善：重点应放在寻找更符合家庭长远需求的房子上，并做好持有多年的准备，不必过分纠结短期市场波动。

如果是因为看空后市：需要认识到，试图精准预测短期市场底部风险很高。市场数据显示，一些在2025年3月选择毁约以期卖更高价的业主，最终在7月以更低的价格成交，还额外支付了违约金。

2、我的房子有独特优势吗？ 核心地段的优质学区房、品质良好的次新房，相对于房龄超20年的“老破小”，抗跌性可能更强。

3、我能承受决策的风险吗？ 卖房后，你可能面临房价并未如预期下跌、甚至反弹的风险，导致同样的预算无法买回同等品质的房产。

对于持有北京“老破小”的朋友，我的建议如下：

放弃基于“拆迁”和“高价被收”的幻想

不要把决策建立在“未来可能会被拆迁或高价收购”这种不确定的预期上。这无异于赌博。您应该基于当前及可见未来的市场现实来做判断。

用“租售比”检验您的房子

您可以简单计算一下您房子的租售比。如果远低于1.5%，这意味着它作为“资产”的质量正在下降。支撑其高房价的可能只是过去的观念和稀缺性，而这种稀缺性正在发生变化。

明确您的核心需求

如果急需置换改善：与其守着一套回报率低、未来增长潜力存疑且可能需要持续投入维修成本的“老破小”，不如考虑将其置换成房龄较新、品质更好、居住体验更佳的房产。这类房产在市场上的抗风险能力通常更强。

如果看空后市：考虑到巨大的交易成本和未来政策的不确定性（租赁税、房地产税试点可能），“尽早处理劣质资产，置换为优质资产” 是更稳妥的思路。等待一个渺茫的“拆迁”或“高价收购”，可能会错过优化资产配置的窗口期。

总结一句话：不要为想象中的“暴富”机会付出过高的机会成本。“赌一个不确定的美好未来” ，转变为 “在确定的趋势下，做出最有利于自身资产的理性选择” 。对于具体房产的价值判断，强烈建议咨询靠谱的、熟悉当地社区的中介，获取真实的成交价、租金和去化周期数据，再做出最终决定。

在北方看房最好是供暖的时候，毕竟供暖对于北方是刚需的存在。未来的供暖来自核能供暖的可能就不止东北三省了吧？

热点板块的内容三天完结，明天我们一起梳理周么的消息面。

将时间划分为“专注工作”、“陪伴父母”、“关爱儿子”、“辅助老公”“自我滋养”等不同区块，这个女人确实挺忙，还能每天写公众号，是不是得点个赞。键盘声中的自我梳理也是一种救赎。周末愉快明天见！